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第19期日本商業開発(3252)株主総会潜入レポート

投稿日:

リッツカールトン大阪

2019年6月21日(金)に開催された、日本商業開発(3252)の株主総会に参加しました。

株主総会の様子や、参加した感想をレポートします。

日本商業開発の地主ビジネスを少しでも解明したいと思います。

 

 日本商業開発の株主総会開催地

日本商業開発

開催場所は、リッツカールトン大阪です。

 

日本商業開発総会案内住友電気工業

同日に同じリッツカールトン大阪で、非優待株の住友電気工業(5802)の株主総会も開催されていました。

日本商業開発の株主総会の受付(4階)で、前に並んでいた年配の方が「議決権行使書」を手渡したところ、「住友電気工業の株主総会は2階です」と案内されていました。

人の流れてついて来られたせいかもしれません。

 

 日本商業開発の株主総会のお土産

日本商業開発の株主総会の受付で、お土産を頂けました。

クオカード2000円分です。

受付時点で頂けるので、忙しい方はそのまま帰っても大丈夫です。

受付後、会場に入る前に立ち飲みですが、ジュース、コーヒー、紅茶等が置いてありました。

コーヒーを頂きましたが、リッツカールトンの雰囲気もあり、美味しかったです。

飲み物だけでしたが、それで十分だと思いました。

なお、株主懇親会はありません。

 

 日本商業開発の株主総会の様子

会場に出席した株主は数百名程度だと思います。

単元株の株主数は10973名で、出席した株主を含む議決権を行使した株主は6522名でした。

初めに、常勤監査役から、決算書類に関する監査報告がありましたが、招集通知の資料通りでした。

次に、事業報告が会場両脇の多数の32インチ位のテレビモニターで、ナレーションつきの動画で説明がありましたが、これも基本的に招集通知の資料の通りでした。

最後に、松岡哲也社長から、「対処すべき課題」のみご自身で、招集通知の資料の読み上げがありました。

まねーちゃん
こちらのアナリスト向け説明会資料の方が、分かりやすいので、それをベースに説明された方が良いと思いました。

 

 日本商業開発の株主総会の質疑応答

為替

株主:海外の物件を取得し始めたようだが、為替をどう考えているか?

社長:為替は重要だが、あまり考えても仕方ないと思っている。日本人はあまり海外に投資しないので、海外投資の一助も理由として考えている。

 

勤続年数

株主:従業員の勤続年数が4.2年と短いが、離職率が高いのか、大丈夫か?

社長:離職率は低い。労働時間は短く、給与水準は高いため。ただ、当社と従業員の相性はありえる。また、最近は新卒採用をしているのも理由の一つ。

 

土地資産

株主:貸借対照表の資産の部には、「固定資産」の土地と「流動資産」の土地があるが、固定資産の方は事務所の土地か? 当社の事業は、いわゆる「土地の横流し」と理解している。

社長:固定資産の土地は事務所はその通り。当社の事業は単なる「土地の横流し」ではなく、土地を仕入れて収益になる土地に変えて(土地の借主を先にみつけて、長期土地賃貸借契約を締結して)、REITに販売している。

REIT(リート)とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品で、一般的に「不動産投資信託」とよばれています。

 

販売用不動産

株主:販売用不動産が300億円増えたが、販売の見通しは?

社長:REITに売る見込みがたっている。なお、当社のビジネスモデルが扱う案件自体が少ないため、個人投資家には販売していない。

 

M&A

株主:M&A(企業の合併や買収)は考えているか?

社長:1社は既に買収済みで、今期収益につながる見込み。当社の事業は特殊であるため、何でも買収するわけにはいかない。チャンスがあれば、考える。それよりも従業員を増やしたいと考えている。

 

地主REIT(リート)

株主:地主REITはグループ会社か?

社長:地主REITは不動産投資信託で、当社の子会社が管理しているだけで、当社は出資していない。地主REITに当社が仕入れた土地を販売して収益を上げている。地主REITの出資者はリース会社、地方銀行、生命保険会社等である。配当が4%程度あり、非常に人気がある。

 

株主優待

株主:株主優待を改善する予定はあるか?

社長:(申し訳なさそうに)ありません。

 

株価

株主:(社長の大学の後輩であることに気付き、当社株を購入した。)株価をどう考えているか?

社長:現在の株価は安いと思う。自社株買い等の小手先の方法で株価を上げることもできるが、ブランド価値や収益を上げるという本質的なところで、株価を上げていきたい。

 

 

企画・仲介事業

株主:企画・仲介事業とは?

社長:創業期時は銀行がお金を貸してくれなかったので、初めはコンサルをしていた。その名残で、ごくわずかに現在もコンサルサービスを提供することがある。

 

IR

株主:IR活動はしているか?

社長:年二回の機関投資家向け説明会は行っている。全日本ベテランテニス選手権や日本センチュリー交響楽団のスポンサーになっている。それほどスポンサー料が高くない。

 

働き方改革

株主:働き方改革に取り組んでいるか?

社長:元々残業が少ないので、特別には行っていない。中途採用で、長時間労働になれている従業員には早く帰るように指導している。もちろん、繁忙期に残業があることもある。

 

商標権

株主:貸借対照表の資産としての商標権とは?

社長:「地主」「JINUSHI」の文字とロゴで商標をとっている。その取得費用を資産に計上している。

 

知名度

株主:知名度が上がる方法をもっと考えたらどうか?

社長:ご指摘の通り、これからも考えていく。

 

些末な質問も多いなか、すべての質問に社長が一生懸命に自ら答えていたのは好印象でした。

 

 日本商業開発の株主優待

3月末と9月末の権利確定で、全国共通お食事券ジェフグルメカード

300株以上 3,000円(年間6,000円)

700株以上 6,000円(年間12,000円)

 

株価1430円に対して、年配当55円(配当利回り約3.8%)、上記の充実した株主優待(300株で優待利回り約1.5%)、初任給40万円、平均年収1368万円と高額の給与体系のもとでも、10%以上の営業利益を毎年上げている点で、優れた会社だと思います。

 

株式投資は自己責任でお願いします。

Best of Luck!

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